Hoe zonevreemde functiewijzigingen in het agrarisch gebied (toch) zouden kunnen bijdragen aan de realisatie van de bouwshift
Heel vaak worden de zonevreemde basisrechten en de zonevreemde functiewijzigingen aangeduid als boosdoener voor de ruimtelijke wanorde in het (agrarisch) buitengebied. Ook gaan er stemmen op dat de zonevreemde basisrechten en de mogelijke zonevreemde functiewijzigingen, de realisatie van de Vlaamse bouwshift zouden hypothekeren.
*****
De bouwshift focust in hoofdzaak op het terugdringen van het bijkomend ruimtebeslag en van de verhardingsgraad. In de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (2018) lezen we de volgende doelstellingen: “De toename van het ruimtebeslag en de verhardingsgraad van de open ruimte onder controle houden” en “Bijkomende verharding en bebouwing tegengaan”. Belangrijk is dat het gaat om bijkomende bebouwing en verharding.
Het vergunnen van een zonevreemde functiewijziging in het agrarisch buitengebied kan echter ook een opportuniteit zijn om bestaande bebouwing én bestaande verharding ter plaatse terug te dringen tot wat redelijk en aanvaardbaar is, en dus tot de essentie.
Wanneer een landbouwsite in het agrarisch gebied bebouwd is met een bedrijfswoning en bedrijfsgebouwen, is het onze inschatting dat de klok nog moeilijk (helemaal) kan worden teruggedraaid. De inname van dat kadastraal perceel in het agrarisch gebied met bebouwing is met andere woorden vaak “niet-omkeerbaar”. Indien de agrarische activiteiten worden stopgezet en een agrarische herontwikkeling op de betrokken site niet mogelijk is, is een volledig afbraakscenario (door huidige of nieuwe eigenaars) of een opkoopscenario (door de overheid) normaal gezien geen (realistische) optie, vaak vanwege het prijskaartje dat daaraan kleeft en de maatschappelijke context.
In een dergelijke situatie is de meest voor de hand liggende (of pragmatische) optie het voorzien van een nieuwe zonevreemde woonfunctie ter plaatse (cfr. artikel 11 van het Besluit van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen). Het halsstarrig vasthouden aan een nieuwe agrarische functie is - zoals gesteld - meestal geen realistische optie. Dat leidt meestal tot leegstand, verwaarlozing en financiële problemen voor de betrokkenen.
Wij pleiten steeds voor een pragmatische benadering, zowel van de aanvrager als van de vergunningverlenende, en adviserende overheden.
De aanvrager bekomt door de zonevreemde functiewijziging een gunst, en moet zich conform opstellen: er moet wat “water bij de wijn gedaan worden”. Ook de vergunningverlenende overheid kan trachten om bepaalde doelstellingen van algemeen belang te realiseren.
Het vergunnen van een zonevreemde functiewijziging in agrarisch gebied zou aldus gepaard kunnen gaan met:
Een onthardingsoperatie op de site (= verwijdering van overtollige verharding)
Het terugdringen van het ruimtebeslag (= (gedeeltelijke) afbraak van bijgebouwen)
Het beperken van de vertuining tot maximum 30m rond de woning
De realisatie van ecologische verbindingen/stroken
De terbeschikkingstelling van het overige deel van de huiskavel aan de agrarische sector (vb. als hooiweide)
Het vergunningenbeleid, en de mogelijkheid tot het opleggen van voorwaarden en lasten, zou aldus tot dergelijke oplossingen kunnen leiden.
Ieder dossier dient uiteraard op zijn specifieke kenmerken beoordeeld te worden. Zo kan het (gedeeltelijk) behoud van bijgebouwen wel wenselijk zijn als de nieuwe zonevreemde functie een aan de landbouwverwante functie is, zoals vb. paardenhouderij, een tuinaanlegbedrijf, een dierenartsenpraktijk, een kinderboerderij,… (artikel 9 van het Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen) of als kan worden aangetoond dat de woningbijgebouwen een duidelijk nut/doel hebben (artikel 11 van het Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen).
Wij durven er dan ook voor te pleiten om zonevreemde functiewijzigingen (ook) vanuit bovenvermelde pragmatische invalshoek te bekijken.