Timing is cruciaal: wanneer moet ik een zonevreemde woonfunctie aanvragen én bekomen?

Zeer vaak krijgen wij nog de vraag wanneer de functiewijziging van een agrarische bedrijfswoning naar een zonevreemde woning precies aangevraagd en vergund moet worden. Heel wat notarissen en makelaars, maar ook kopers en verkopers, hebben onvoldoende oog voor de cruciale timing.

*****

De regelgeving is in casu (redelijk) duidelijk:

• Artikel 4.2.1 van de VCRO bepaalt het volgende:

  “Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen: (…)

  °6 de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed geheel of gedeeltelijk wijzigen, indien de Vlaamse Regering deze functiewijziging als vergunningsplichtig heeft aangemerkt”

Het (laten) bewonen van een voormalige landbouwbedrijfswoning door een bewoner die geen band heeft met de voormalige landbouwactiviteiten en zelf ook geen landbouwactiviteiten uitoefent op de site, betreft een vergunningsplichtige functiewijziging en is niet toegestaan zonder geldige omgevingsvergunning.

•  Artikel 11 van het besluit zonevreemde functiewijzigingen voorziet het volgende:

  “Met toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een vergunning worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een eventueel leegstaand landbouwbedrijf, met als nieuw gebruik uitsluitend wonen, op voorwaarde dat al de volgende voorschriften nageleefd worden :
  1° de bedrijfswoning en de fysiek aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij de bedrijfswoning, krijgen als nieuw gebruik wonen, met uitsluiting van meergezinswoningen maar met inbegrip van tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft;
  2° de bedrijfsgebouwen van het landbouwbedrijf mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning en kunnen alleen een nieuw gebruik krijgen als woningbijgebouwen, of als accommodatie voor tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft.”

• Bijkomend bepaalt artikel 2, §2 van het besluit vergunningsplichtige functiewijzigingen het volgende:

  “§ 2. Een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is steeds nodig als het onroerende bebouwde goed een exploitatiewoning bij een gebouw dat onder de functiecategorie "land- en tuinbouw in de ruime zin" of "industrie en bedrijvigheid" valt, betreft en de nieuwe hoofdfunctie na overdracht van enig zakelijk recht geen binding meer heeft met de al dan niet beëindigde exploitatie.”

Bovenvermelde bepalingen in acht genomen, kunnen volgende situaties toepassing vinden:

• Wanneer de voormalige landbouwers na hun pensionering in de voormalige bedrijfswoning blijven wonen, waarbij de landbouwactiviteiten zijn stopgezet, geldt er geen vergunningsplicht voor deze voortgezette bewoning. Er vindt strictu sensu nog geen functiewijziging plaats, en ook geen overdracht van zakelijke rechten (cfr. artikel 2, §2 hierboven).

• Wanneer een derde partij in de voormalige bedrijfswoning komt wonen (vb. via verhuur), zonder enige band met de (stopgezette) landbouwactiviteiten, geldt er wel een vergunningsplicht voor deze particuliere bewoning. In dat geval is er wel sprake van een vergunningsplichtige functiewijziging (van de functie “land- en tuinbouw” naar de functie “wonen”) en is er dus een omgevingsvergunning nodig voorafgaandelijk aan de bewoning.

• Wanneer de zakelijke rechten op de voormalige landbouwbedrijfswoning worden overgedragen aan een koper die na de aankoop geen landbouwactiviteiten zal uitoefenen op de site, dient een omgevingsvergunning worden bekomen voorafgaandelijk aan de overdracht van het zakelijk recht en dus voorafgaandelijk aan de aankoop.

Het vraagstuk van de zonevreemde functiewijziging speelt dus ook een cruciale rol in huur- en koopverkoopovereenkomsten m.b.t. woningen in het agrarisch gebied. Het is essentieel om daarbij voldoende aandacht te hebben voor het correcte vergunningenstatuut en waar nodig tijdig bij te sturen. In bepaalde gevallen is het noodzakelijk van de nodige opschortende voorwaarden te voorzien voor het aanvragen en bekomen van de nodige vergunningen.